En este expediente, nuestro cliente, una empresa, acudió a nosotros para la realización de una tasación de unas fincas rústicas con el objetivo de hacer una comprobación física sobre el terreno de la parcela para proceder a determinar su precio según el método comparativo y el valor técnico por reposición. Y por otro lado, previas las averiguaciones oportunas, para determinar el precio medio de mercado.
Para dicha valoración, nuestros técnicos se basaron en lo dispuesto en la Ley 6/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones del 13 de abril de 1998 y las Normas contenidas en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Sin embargo, cuando nuestros técnicos realizaron el trabajo de campo y comprobaron el parcelario catastral y las superficies registrales, apreciaron que había diferencias entre ambas, por lo que las valoraciones se realizaron en base a las superficies catastrales en función de lo establecido en el artículo 3 del capítulo la Orden ECO/805/2003: Ámbito, Principios y Definiciones, Título 1, Disposiciones Generales, por lo que adoptaron el principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades elección igualmente probables, se elige el que da como resultado un menor valor de tasación.
Por ello, la valoración se ejecutó conforme al artículo 26 de la Ley 6/1998, dado lo dispuesto en su Disposición Transitoria 5ª, donde dispone que el valor del suelo no urbanizable se determinará por el método de comparación a partir de valores de fincas análogas debiendo tener en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación con la que se valora. Por ello, el único dato cierto del que se partió fueron las superficies catastrales de las fincas.
Además de los datos catastrales, se tuvieron en cuenta otros datos:
- Descripción de las fincas (municipio, altitud, situación respecto de la capital, etc.)
- Entorno: Predominio del cultivo del olivar.
- Situación urbanísitica y tipo de suelo: Suelo no urbanizable y rústico de secano.
- Tipo de acceso a la finca: Sin complejidad.
- Descripción agrícola y existencia de cultivos: Régimen de secano sin existencia de cultivo en ese momento.
- Clima de la zona (por saber cómo puede afectar al cultivo): Mediterráneo continentalizado, es decir, veranos extremadamente cálidos e inviernos bastante fríos y húmedos. Precipitaciones irregulares a lo largo del año.
- Edificaciones: Nave metálica de 38 m x 16 m; nave de hormigón de 287 m², oficinas de 300 m² y vestuario de 15 m².
Por ello, cuando nuestros técnicos visitaron las fincas, se comprobó que estaban en buen estado (apta para el uso al que está destinada) y había una homogeneidad en las explotaciones agrícolas, tanto por el manejo, como por el tipo de cultivo.
En cuanto a la valoración, en primer lugar mediante el método comparativo, se obtuvieron precios de compraventa de fincas con características similares, basándose en los ratios medios del sector en cuanto al precio medio por hectárea. Para ellos se consultaron diversas transacciones y “corredores” del municipio y alrededores. De aquí se obtuvo que la valoración de la finca en cuestión era de 8.243,31 €.
En cuanto al cálculo de valor mediante el método de reposición, se tomaron datos sobre costes de construcción similares de esas fechas en zonas también similares a las de la finca. Para hallar el valor de construcción no se consideró el valor del suelo ni los gastos ni beneficios de la promoción, sólo los costes imprescindibles para reemplazar constructivamente el inmueble con sus anejos por otro de sus mismas características en la fecha de la valoración en cuestión. El resultado de esta valoración por reposición fue de 214.068,79 €.
Teniendo ambos valores, nuestros técnicos determinaron el siguiente valor como valor final de la finca: 222.312,10 €, condicionada con la única realidad tangible, que era la superficie catastral aportada por el interesado, la utilizada para valorar.
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