El inmiscuirse en un reparto de herencias o en una liquidación de sociedad de ganaciales acarrea muchas discusiones entre las partes. Y generalmente, estas discusiones suelen ser el resultado de un desacuerdo por el contenido de los lotes. Sin embargo, no sólo es el “tú tienes más y yo menos” el causante de tales disputas.Centrándonos en las fincas rústicas, suele haber un problema bastante importante, que por suerte (o no, para gustos, los colores), está bastante regulado por la ley actual. Se trata, como bien han leído en el título de este post, de las servidumbres. Puede que ustedes no hayan tenido nunca este problema, pero si no lo han tenido, es posible que lo padezcan en el futuro. Así que vamos a explicarles de qué se trata.
¿Qué es una servidumbre de paso?
Como bien define la RAE, una servidumbre es un “derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada”. Es decir, es el derecho de poder hacer algo en otro inmueble que no es de su propiedad (que será quien padezca la servidumbre), pero que sí tiene beneficios directos en su propiedad. En contrapartida, el titular de la servidumbre, debe pagar una indemnización al propietario de la finca a la que se afecta, y también debe hacerse cargo de todos los gastos que vayan surgiendo para mantener el uso y la conservación de la servidumbre.
Por otro lado, hay que tener presente que la servidumbre es permanente, se transmite a los futuros propietarios de las propiedades implicadas y se extinguiría si ambos inmuebles pertenecieran al mismo propietario, por falta de uso durante 20 años, por desaparición de la necesidad, por renuncia inequívoca del titular o por finalización del plazo si ésta fuera temporal.
Por lo anterior, se deduce que hay muchas servidumbres que pueden existir desde hace bastante tiempo y se han ido transmitiendo de propietario en propietario. Sin embargo, como les decíamos al principio, son uno de los principales problemas de las herencias y las liquidaciones de sociedades gananciales cuando están implicadas fincas rústicas. Pero no sólo por las existentes. Estos procedimientos de reparto de bienes suelen ser el origen de muchas nuevas servidumbres.
Servidumbre de paso en fincas rústicas
Pongamos un ejemplo. Si dos hermanos heredan una finca rústica y no hay manera de dividir tal finca de manera que cada parte tenga su propia entrada desde una vía exterior, habría que averiguar la manera de construir una servidumbre para llegar a las dos partes, pero para llegar a la segunda, habría que pasar inevitablemente por la primera. El propietario de la segunda partición, llamado dominante, puede ejercer su derecho de construir una servidumbre en la primera parte, llamado sirviente, que es quien “sufrirá” las idas y venidas del hermano. Y aquí es donde surgen tanto las nuevas servidumbres como las discusiones.
La servidumbre descrita en el ejemplo anterior se trataría de una servidumbre de paso, en las que alguien tiene derecho a exigir el paso de por las fincas vecinas. Pero hay más tipos de servidumbres, aquí citaremos dos de las más comunes. Están las llamadas servidumbres natural de aguas, por las que respetar el curso natural de las aguas de origen natural, ya sean ríos, manantiales, etc., de una finca a otra en pendiente descendiente. Y por último, están las servidumbres de riego o acueducto, que implican el derecho a servirse del agua para una finca propia haciéndola pasar por las fincas intermedia, siempre con la obligación de indemnizar a sus dueños y la necesidad de pedir una concesión administrativa del agua. En este último caso, las acequias necesarias, pertenecerán al dueño de la finca que se beneficia, donde todas las obras necesarias para su construcción, conservación y limpieza, las costeará el que haya promovido y obtenido la servidumbre del acueducto.
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